Συγκριτική μελέτη των υποαγορών κατοικιών σε ευρωπαϊκό επίπεδο και οι πολιτικές σχεδιασμού

Abstract

In recent literature the relationship between housing prices and future demographic developments is well established and this can be seen in a number of different articles and scientific research. At the same time, in the current literature housing submarkets as well as the process based on which they can be defined has been developed in a very dynamic scientific field through which the understand of socio-economic phenomena can be analysed and this is the basis for the analysis of a healthy society. When an attempt is made for prices of the housing market to be analysed, the market itself is considered to be one unite and coherent market when in reality this is not the case and as a result the outcome of this sort of analysis are quite generalized and they do not contribute in the understanding of the market. In the current analysis we examine a number of different variables demographic, economic and geographic related that according to the literature have been found to be highly associated with the future development of housing prices only this time the analysis is conducted on the submarket level. The housing market was defined based on the type of the house (detached houses, apartments and semi-detached houses) and for each housing submarket the effect of the future demographic developments on prices was analysed. For that purpose an alternative version of the Dipasquale and Wheaton model was employed as well as a number of different econometric models. The analysis also was focused in two quite different European countries (Greece and Germany) at the time of the worldwide dept crisis. The results showed major differences in relation to those found for the housing market in total. Moreover, the model of Dipasquale and Wheaton was found to be incapable to capture all housing submarket aspects and as a result to give a more complete idea of those variables that affect prices besides the fact that on the economic level the results were as expected. In addition, major differences were observed also on the level of the housing submarket which is under analysis which were found to be affected differently and at a different degree by the same demographic, economic and geographic related variables. Last but not least, differences in the analysis were also observed on the country level and more specific it was found that housing submarkets in Greece are highly affected by the economic variables and not so much by the demographic and geographic related variables which was the case in the Germany housing submarket system.

Στη σύγχρονη βιβλιογραφία η σχέση μεταξύ των τιμών των κατοικιών με τις μελλοντικές δημογραφικές εξελίξεις αποδεικνύεται με τον πλέον ξεκάθαρο τρόπο μέσα από μία σειρά άρθρων και άλλων επιστημονικών μελετών. Την ίδια στιγμή στη διεθνή βιβλιογραφία οι υποαγορές κατοικιών και η διαδικασία ορισμού τους αναδεικνύεται ως ένα δυναμικό επιστημονικό πεδίο μέσα από το οποίο γίνεται δυνατή η κατανόηση των διαφόρων κοινωνικο - οικονομικών φαινομένων που εξελίσσονται εντός του αστικού χώρου και αποτελούν βασική προϋπόθεση ανάλυση μίας υγιούς κοινωνίας. Όταν αναλύεται η μελλοντική εξέλιξη των τιμών των κατοικιών θεωρείται ότι η αγορά των κατοικιών είναι μία, ενιαία και συμπαγείς αγορά κάτι που στην πραγματικότητα δεν ισχύει και ως εκ τούτου τα αποτελέσματα των παραπάνω μελετών είναι γενικευμένα και δεν προσφέρουν σημαντικά στην κατανόηση της αγοράς. Η παρούσα διατριβή εξετάζει τους παράγοντες εκείνους δημογραφικούς, οικονομικούς, κοινωνικούς και γεωγραφικούς που σύμφωνα με τη διεθνή βιβλιογραφία έχουν αποδειχτεί να έχουν σημαντική επίπτωση στις τιμές των κατοικιών αλλά αυτή τη φορά μελετάται η επίδραση τους στις υποαγορές των κατοικιών. Η αγορά των κατοικιών κατηγοριοποιήθηκε με βάση τον τύπο της κατοικίας (μονοκατοικίες, διαμερίσματα, κατοικίες με μεσοτοιχίες) και για κάθε μία ξεχωριστά υποαγορά αναλύθηκε η επίδραση που θα έχουν κυρίως οι μελλοντικές δημογραφικές εξελίξεις στις τιμές των εν λόγω κατοικιών. Για το σκοπό αυτό χρησιμοποιήθηκε παραλλαγή του μοντέλου των DiPasquale και Wheaton καθώς επίσης λήφθηκαν υπόψιν και τα διάφορα οικονόμο – χωρικά μοντέλα. Η μελέτη επίσης εστίασε σε δύο Ευρωπαϊκές χώρες (Ελλάδα και Γερμανία) κατά την περίοδο της διεθνούς οικονομικής συγκυρίας για την κάθε χώρα αντίστοιχα. Τα αποτελέσματα δείχνουν σημαντικές διαφορές σε σχέση με τα αντίστοιχα αποτελέσματα που διατυπώθηκαν στα συμπεράσματα προηγούμενων μελετών αναφορικά με την επίδραση των εν λόγω παραγόντων στις τιμές των κατοικιών εν γένει. Επιπλέον το μοντέλο των Dipasquale και Wheaton βρέθηκε να μην μπορεί ολοκληρωμένα να δώσει την ολοκληρωμένη εικόνα των μεταβλητών εκείνων που επηρεάζουν τις τιμές των υποαγορών παρά το γεγονός ότι σε επίπεδο οικονομικό μεταβλητών οι βασικές του θεωρητικές αρχές επιβεβαιώθηκαν. Επιπλέον σημαντικές διαφοροποιήσεις παρατηρούνται και σε επίπεδο υποαγορών οι οποίες φαίνεται να μην επηρεάζονται από τις ίδιες δημογραφικές, κοινωνικές, οικονομικές και γεωγραφικές μεταβλητές καθώς επίσης και στο βαθμό της επιρροής που υπάρχει. Τέλος διαφορές βρέθηκαν στην ανάλυση σε επίπεδο χώρας και συγκεκριμένα βρέθηκε ότι οι υποαγορές στην Ελλάδα επηρεάζονται περισσότερο από τις οικονομικά σχετιζόμενες μεταβλητές και λιγότερο από της δημογραφικές ή γεωγραφικές όπως όμως συμβαίνει στη Γερμανία.