Υπολογισμός της αξίας του υπόγειου χώρου: η περίπτωση των υπογείων αποθηκευτικών χώρων στην Αττική

Abstract

The phenomenon of urbanisation has grown alarmingly, particularly the last 50 years. The main characteristics of this trend are large population agglomerations and the concentration of a considerable portion of the commercial and industrial activity of a country in the limited urban space. Currently modern urban areas are characterized by intense environmental problems, the deterioration of the quality of life and the stifling lack of vital space. In this context, urban underground development appears as an important auxiliary alternative approach, in the direction of sustainable urban growth, answering in critical issues, as the lack of vital space, the improvement of environmental conditions and the quality of life. Among other, the wide application of urban underground development has to face two important problems: a) the absence of methods of valuation of the underground space, b) decision-making processes have not yet incorporated the environmental advantages of the utilisation of underground space. The present doctoral thesis answers the issue of the calculation of the value of the underground space and appraises its environmental advantages. An original methodology was developed, which incorporates elements from the methods of real estate appraisal and adopts tools of Environmental Economy (Benefit Transfer) for the quantification of the environmental advantages in monetary terms. The methodology was applied in the case of underground storage facilities in Attica, Greece. It is a typical case, where underground development can offer effective, environmental friendly and long-term solutions. The results prove that, in Attica, the value of an underground storage facility is several times higher than that of an equivalent surface one. The environmental consequences in the case of underground storage facilities are considerably smaller. With the calculation of the value of underground space as a starting point, the repercussions of this fact were investigated. The concept of “land rent” was developed for the case of underground space and the basic parameters that affect it were analysed. For first time, the underground space was approached in terms of a deposit and new definitions for the concepts of deposit and cut-off grade are proposed. Furthermore, the consequences from the incorporation of the value of underground space in the economic results of mining investment schemes were also examined. Finally, the underground space was examined as a non-renewable resource and an essential differentiation in the calculation of its price was found through the economic theory of non-renewable resources.

Το φαινόμενο της αστικοποίησης έχει πάρει ανησυχητικές διαστάσεις, ιδιαίτερα τα τελευταία 50 χρόνια. Τα κύρια χαρακτηριστικά της τάσης είναι η συσσώρευση μεγάλου αριθμού ανθρώπων και η συγκέντρωση σημαντικού τμήματος της εμπορικής και βιομηχανικής δραστηριότητας μιας χώρας στον περιορισμένο αστικό χώρο. Η υφιστάμενη κατάσταση στις σύγχρονες αστικές περιοχές χαρακτηρίζεται από τα έντονα περιβαλλοντικά προβλήματα, την υποβάθμιση της ποιότητας ζωής και την ασφυκτική έλλειψη ζωτικού χώρου. Μέσα στο παραπάνω πλαίσιο, η υπόγεια αστική ανάπτυξη προβάλει ως μια σημαντική επικουρική εναλλακτική προσέγγιση, στην κατεύθυνση της βιώσιμης αστικής ανάπτυξης απαντώντας σε κρίσιμα ζητήματα, όπως η έλλειψη ζωτικού χώρου, η βελτίωση των περιβαλλοντικών συνθηκών και της ποιότητας ζωής. Ανάμεσα σε άλλα, η ευρεία εφαρμογή της υπόγειας ανάπτυξης στις αστικές περιοχές καλείται να αντιμετωπίσει δύο σημαντικά προβλήματα: α) την απουσία μεθόδων υπολογισμού της αξίας του υπόγειου χώρου. Ο υπόγειος χώρος μετατρέπεται σταδιακά σε εμπορικό αγαθό και ο υπολογισμός της αξίας του είναι κρίσιμης σημασίας, β) την αδυναμία ενσωμάτωσης των περιβαλλοντικών πλεονεκτημάτων της χρησιμοποίησης του υπόγειου χώρου στις διαδικασίες λήψης αποφάσεων. Η παρούσα διδακτορική διατριβή απαντά στο ζήτημα του υπολογισμού της αξίας του υπόγειου χώρου και της αποτίμησης των περιβαλλοντικών πλεονεκτημάτων του. Αναπτύχθηκε πρωτότυπη μεθοδολογία, η οποία ενσωματώνει στοιχεία των μεθόδων εκτίμησης της αξίας της γης και της αξίας των αστικών ακινήτων και υιοθετεί εργαλεία της Περιβαλλοντικής Οικονομίας (Benefit Transfer) για την ποσοτικοποίηση των περιβαλλοντικών πλεονεκτημάτων σε χρηματικές μονάδες. Η μεθοδολογία εφαρμόστηκε στην περίπτωση των υπόγειων αποθηκευτικών χώρων στην Αττική. Πρόκειται για μια τυπική περίπτωση, όπου η υπόγεια ανάπτυξη μπορεί να προσφέρει αποτελεσματικές, περιβαλλοντικά φιλικές και μακροπρόθεσμες λύσεις. Τα αποτελέσματα αποδεικνύουν ότι η αξία του υπόγειου αποθηκευτικού χώρου στην Αττική είναι πολλαπλάσια ενός ισοδύναμου επιφανειακού. Οι περιβαλλοντικές επιπτώσεις στην περίπτωση του υπόγειου αποθηκευτικού χώρου είναι σημαντικά μικρότερες. Με αφετηρία τον υπολογισμό της αξίας του υπόγειου χώρου διερευνήθηκαν οι επιπτώσεις αυτού του γεγονότος. Συγκεκριμένα, αναπτύχθηκε η έννοια της γαιοπροσόδου για τον υπόγειο χώρο και διερευνήθηκαν οι βασικές παράμετροι που τη διαμορφώνουν. Για πρώτη φορά προσεγγίστηκε ο υπόγειος χώρος με την ιδιότητα του κοιτάσματος και προτείνονται νέοι ορισμοί για τις έννοιες του κοιτάσματος και της οριακής περιεκτικότητας. Ακόμη, εξετάστηκαν οι συνέπειες από την ενσωμάτωση της αξίας του υπόγειου χώρου στα οικονομικά αποτελέσματα των μεταλλευτικών επενδυτικών σχεδίων. Τέλος, εξετάστηκε ο υπόγειος χώρος ως μη-ανανεώσιμος πόρος και διαπιστώθηκε μια ουσιώδης διαφοροποίηση στον υπολογισμό της τιμής του μέσα από την οικονομική θεωρία των μη-ανανεώσιμων πόρων.