Διερεύνηση και συσχέτιση πολεοδομικών παραμέτρων και αξιών κατοικιών με χρήση μεθόδων χωρικής ανάλυσης σε περιβάλλον Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών

Abstract

Decoding housing value is extremely important for many different parties and individuals involved. Knowing the effects on housing value of several factors which have not yet been adequately investigated, can be very useful for urban planners or potential investors in decision making processes. Furthermore, this knowledge can provide the necessary framework for the assessment of urban interventions, thus should be taken into consideration in cases of urban and socio-economic policies’ development. Urban planning often defines the socio-economic aspects of the city and shapes its land market through forming and developing its urban core. Nowadays, the urge for increase in land value through better urban planning is more than evident. However, although the vast majority of studies on this topic conclude that factors related to the location of a property along with its neighborhood characteristics can have a crucial role in determining housing value, urban parameters defining urban space formulation such as urban regulations and geometric accessibility have not yet been adequately considered in the relevant literature. The objective of this dissertation is the investigation of the correlation of urban parameters and housing values in order to define their impact along with the variables most widely-used so far in housing market literature. Different analysis methods are used in relevant existing studies, with hedonic models being the most frequently used. In most cases hedonic models are calibrated with a-spatial methods which can often be inadequate in spatial phenomena research (due to the existence of spatial autocorrelation, spatial heterogeneity of parameters) as is the case of the housing market. Within this context spatial statistical methods come to the fore, including all the appropriate tools for such phenomena research. In this dissertation the basic elements composing hedonic models are presented along with the parameters defining housing price, with emphasis put on the urban characteristics of the neighborhood in which the house is located. In addition, the most common issues rising up from the application of a-spatial analysis methods along with contemporary spatial statistics tools are introduced. Following that, the proposed methodological framework with the selected variables used for the hedonic model describing the housing values, the research area in which it is applied and the results from the calibration with the a-spatial Ordinary Least Squares (OLS) and the local Geographically Weighted Regression (GWR) methods are presented. Research aims at pointing out the importance of urban characteristics such as urban regulation variables and urban morphology characteristics (geometric accessibility) as parameters defining housing values, while attempting to emphasize the necessity of spatial analysis methods in spatial phenomena research such as the housing market.

Η αποκωδικοποίηση της τιμής της κατοικίας είναι εξίσου σημαντική για μια πληθώρα ανθρώπων που συνδέονται με αυτή. Η γνώση της επίδρασης διαφόρων παραμέτρων στην αξία της κατοικίας, οι οποίες δεν έχουν συνεκτιμηθεί όσο θα έπρεπε, μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τους μελετητές/πολεοδόμους στον σύγχρονο σχεδιασμό, αλλά και να βοηθήσει υποψήφιους επενδυτές στη σωστή λήψη σχετικών αποφάσεων. Επιπλέον, μπορεί να προσφέρει το απαραίτητο πλαίσιο αξιολόγησης προτάσεων επέμβασης στον αστικό χώρο και θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη σε περιπτώσεις αναπτυξιακής, οικονομικής και κοινωνικής πολιτικής των αστικών κέντρων. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός εμπλέκεται ενεργά στην διαμόρφωση των αγορών καθώς επηρεάζει την χωροθέτηση, τη μορφή αλλά και την ανάπτυξη της πόλης. Όμως, παρόλο που από την πλειοψηφία των σχετικών ερευνών συνομολογείται πως οι παράμετροι που σχετίζονται με τη θέση ενός ακινήτου καθώς και εκείνες που χαρακτηρίζουν τη γειτονιά στην οποία αυτό εντοπίζεται διαδραματίζουν κυρίαρχο ρόλο στις αξίες των κατοικιών, πολεοδομικές παράμετροι που αφορούν στη διαμόρφωση του αστικού χώρου όπως οι όροι δόμησης και η προσβασιμότητα (με την γεωμετρική της έννοια) δεν αντιμετωπίζονται επαρκώς στην σχετική βιβλιογραφία. Αντικείμενο της παρούσας διατριβής αποτέλεσε η διερεύνηση και η συσχέτιση μιας σειράς πολεοδομικών παραμέτρων με τις αξίες των κατοικιών, ώστε να διαφανεί ο βαθμός επιρροής τους σε σχέση με τις κλασικές παραμέτρους που λαμβάνονται συνήθως υπόψη κατά τη μελέτη αγορών ακινήτων. Στη βιβλιογραφία συναντώνται διάφορες μέθοδοι ανάλυσης της τιμής της κατοικίας με τα ηδονικά μοντέλα να αποτελούν τα πιο συχνά χρησιμοποιούμενα. Στις περισσότερες των περιπτώσεων τα ηδονικά μοντέλα βαθμονομούνται με α-χωρικές μεθόδους οι οποίες συνήθως χαρακτηρίζονται ανεπαρκείς στην μελέτη χωρικών φαινομένων όπως αυτό της αγοράς κατοικίας (χωρική αυτοσυσχέτιση και χωρική ετερογένεια των παραμέτρων). Σε αυτό το πλαίσιο αναδεικνύονται μέθοδοι χωρικής στατιστικής ανάλυσης οι οποίες κρίνονται ως τα κατάλληλα εργαλεία για την μελέτη τέτοιου είδους φαινομένων. Στην παρούσα διατριβή αρχικά αναλύονται τα βασικά στοιχεία που συνθέτουν τα ηδονικά μοντέλα καθώς και παράμετροι που διαμορφώνουν την τιμή της κατοικίας με έμφαση σε εκείνες που σχετίζονται με τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά της γειτονιάς στην οποία αυτή τοποθετείται. Στη συνέχεια επισημαίνονται τα προβλήματα που εντοπίζονται συνήθως με τη χρήση α-χωρικών μεθόδων ανάλυσης, ενώ αναλύονται μέθοδοι και σύγχρονα εργαλεία χωρικής στατιστικής. Ακολουθούν η παρουσίαση του προτεινόμενου μεθοδολογικού πλαισίου, οι επιλεγμένες μεταβλητές οι οποίες και εισάγονται σε ηδονικό μοντέλο το οποίο περιγράφει τις τιμές των κατοικιών, η περιοχή μελέτης στην οποία αυτό εφαρμόζεται καθώς και τα αποτελέσματα της επίλυσης του με επιλεγμένες μεθόδους (την α-χωρική μέθοδο παλινδρόμησης OLS αλλά και στη συνέχεια με τη χωρική μέθοδο GWR. Στόχο της έρευνας αποτελεί η ανάδειξη του ρόλου των πολεοδομικών παραμέτρων που αφορούν στους όρους δόμησης και στην μορφολογία του αστικού ιστού (γεωμετρική προσβασιμότητα) ως παράγοντες διαμόρφωσης των τιμών αξιών κατοικιών, ενώ επιπλέον επιχειρείται η υπογράμμιση της αναγκαιότητας χρήσης χωρικών μεθόδων ανάλυσης στην μελέτη χωρικών φαινομένων όπως αυτό της αγοράς κατοικίας.