Διερεύνηση των αξιών ακινήτων στη μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας: εφαρμογή σύγχρονων μεθόδων χωρικής ανάλυσης

Abstract

The aim of this study is the analysis of the prices of real estate in the metropolitan area of Athens and the definition of submarkets in the real estate market under study. This aim is approached with the use of the theory of hedonic prices, spatial analysis methods and spatial econometrics.In the first part of the dissertation, the general theory of hedonic prices is presented, which gives the theoretical background to study the way real estate prices are defined. In the real estate market, demand and, consequently, prices, do not behave homogenously in every type of property, geographical area, or submarket. For this reason, I present the term of submarkets and the importance of their definition, for the estimation of hedonic models. In the next part, there is an analytical presentation of methodological issues regarding the effect of the spatial structure, since the phenomenon studied in this dissertation is an economical one, evolving in space. The measurements of the prices and the property characteristics are defined in a particular spatial structure. The problem that we address is how to remove the effect of the spatial structure in order to examine the economic phenomenon of our interest, which is the real estate prices and the factors defining them. Therefore, we analyze the spatial effects that lead the systematic change of the prices and the real estate characteristics. Furthermore, spatial econometric models are discussed and their estimation methods are presented, with a special focus on spatial weight matrices, with which the spatial structure can be described. Last, in the context of the theoretical and methodological part of the dissertation, Cluster Analysis is presented, according to Silverman's approach, on which the algorithm that was used to define the submarkets in the study area was based.The analysis is based on 32992 real estate from web classified ads, the collection of which was realized on September 2013. The spatial models used for the econometric analysis and the inclusion of spatial effects are the spatial autoregressive model (SAR), the spatial error model (SEM), the spatial general model (SAC) and the spatial Durbin model (SDM). 13 ways of spatial weight matrices construction are studied, based on distance and neighborhood. The 13 ways are applied on 4 models of spatial econometrics and 52 specializations are realized. The statistical criteria used for the control of the models and the comparison of the specializations are the model fit, the variance of the residuals, the log likelihood, the Akaike information criterion and Moran's test. According to the results, the SAC with 15-nearest real estate units is the most suitable hedonic model. The SAC model was tested regarding its predictive accuracy and the first derivatives were calculated in order to measure the effect of each variable on the definition of the marginal implicit price. The results of the non-spatial OLS were used to define the specification of the hedonic prices model of the Athens real estate properties. Then we apply statistical tests for the normality of the disturbance term, for the model specification and for spatial effects, as well. Then, I compare the non-spatial OLS results, with those of SAC. The comparison was done regarding the predictive accuracy, the values of the factors and the values of standard errors. According to the results, the predictions of SAC are more accurate than the OLS ones. Also, the MWTP differ significantly between the two models and in particular, OLS mainly overestimates the effects of the variables. It is important that the standard errors are significantly reduced in the spatial model. As a result, in the SAC model the confidence interval are smaller and this way there is higher accuracy in the estimation of the model factors. As a conclusion, according to the findings of this dissertation, there are 11 factors that form the real estate prices and they contribute significantly to their spatial variation. These factors are: the size, the air-condition availability, the first, second, third, fourth and fifth or higher floor, the sea view, the age, being in the basement and the lack of a lift. Also, the results have shown that the most significant differences between prices that are estimated by the model and the prices in the ads, are found in the most expensive areas of Athens and also that the extreme estimation are noticed in real estate on the edge of the study area. Regarding the model of spatial concentration of the predicted values, this is different in the study area, according to the results obtained by spatial interpolation, the Athens area is divided in 4 submarkets. Finally, the methodology that was developed for the definitions of submarkets according to the value of relative frequency of the real estate gave 4 submarkets of the metropolitan Athens area. Though, the statistical criteria used have shown that the most suitable number of submarkets is 180. Furthermore, according to the results, the borders of the 180 neighborhoods, approach very well the areas where a difference of the spatial model is observed.

Στόχος της διατριβής είναι η διερεύνηση των αξιών των στεγαστικών ακινήτων του Λεκανοπέδιου Αττικής και η οριοθέτηση τοπικών αγορών στην υπό μελέτη αγορά κατοικίας. Ο στόχος αυτός προσεγγίστηκε στο πλαίσιο της θεωρίας των ηδονικών τιμών και μέσω των μεθόδων της χωρικής ανάλυσης και των υποδειγμάτων της χωρικής οικονομετρίας. Στο πρώτο μέρος της διατριβής παρουσιάζεται η γενική θεωρία των ηδονικών τιμών, η όποια αποτελεί το θεωρητικό πλαίσιο για να μελετηθεί ο τρόπος που διαμορφώνονται οι αξίες των ακινήτων. Στην αγορά ακινήτων η ζήτηση και κατά ακολουθία οι τιμές δεν κινούνται ομοιόμορφα σε όλους τους τύπους ακινήτων και σε όλες τις γεωγραφικές διαμερίσεις και τοπικές αγορές της. Για το λόγο αυτό, παρουσιάζεται η έννοια των τοπικών αγορών και η σημασία της οριοθέτησης τους στην εκτίμηση των ηδονικών υποδειγμάτων. Στο επόμενο μέρος γίνεται μια εκτενής παρουσίαση των μεθοδολογικών ζητημάτων που σχετίζονται με την επίδραση της δομής του χώρου. Και αυτό διότι το φαινόμενο που μελετάται στη διατριβή είναι ένα οικονομικό φαινόμενο που εξελίσσεται στο χώρο. Οι μετρήσεις για τις τιμές και για τα χαρακτηριστικά των ακινήτων, λαμβάνονται μέσα από μια συγκεκριμένη δομή του χώρου. Το πρόβλημα που αντιμετωπίζουμε είναι το πώς θα βγάλουμε την επίδραση της δομής του χώρου έτσι ώστε να μελετήσουμε το οικονομικό φαινόμενο που μας ενδιαφέρει, δηλαδή τις αξίες των ακινήτων και τους παράγοντες που τις διαμορφώνουν. Έτσι, αναλύονται οι χωρικές επιδράσεις στις οποίες οφείλεται η συστηματική μεταβολή των τιμών και των χαρακτηριστικών των ακινήτων στο χώρο. Επίσης καταγράφονται και συζητούνται τα υποδείγματα της χωρικής οικονομετρίας και ακολουθεί η παρουσίαση των μεθόδων εκτίμησής τους, δίνεται ιδιαίτερη προσοχή στις μήτρες χωρικών σταθμίσεων με τις οποίες περιγράφεται η δομή του χώρου. Και τέλος στο πλαίσιο του θεωρητικού και μεθοδολογικού τμήματος της διδακτορικής διατριβής παρουσιάζεται η τεχνική της ανάλυσης συστάδων με βάση την προσέγγιση που διατυπώθηκε από τον Silverman γι’ αυτήν, και στην οποία βασίστηκε ο αλγόριθμος που χρησιμοποιήθηκε για την οριοθέτηση των τοπικών αγορών ακινήτων στην υπό μελέτη περιοχή. Η ανάλυση βασίστηκε σε 32992 στεγαστικά ακίνητα από διαδικτυακές αγγελίες, η συλλογή των οποίων έγινε το Σεπτέμβριο του 2013. Τα χωρικά υποδείγματα που χρησιμοποιούνται για την οικονομετρική ανάλυση και την ενσωμάτωση των χωρικών επιδράσεων είναι το υπόδειγμα χωρικής υστέρησης (SAR), το υπόδειγμα χωρικού σφάλματος (SEM), το γενικό χωρικό υπόδειγμα (SAC) και το χωρικό υπόδειγμα Durbin (SDM). Μελετώνται δεκατρείς τρόποι κατασκευής της μήτρας χωρικών σταθμίσεων βασιζόμενοι στην απόσταση και στη γειτνίαση. Οι δεκατρείς εξειδικεύσεις της μήτρας χωρικών σταθμίσεων, με την οποία απεικονίζονται οι χωρικές επιδράσεις, εφαρμόζονται στα τέσσερα υποδείγματα της χωρικής οικονομετρίας και κατά συνέπεια διεξάγονται πενήντα δυο εξειδικεύσεις. Τα στατιστικά κριτήρια που χρησιμοποιήθηκαν για τον έλεγχο των υποδειγμάτων και τη συγκριτική ανάλυση των πενήντα δυο εξειδικεύσεων είναι ο συντελεστής προσδιορισμού, η διακύμανση των καταλοίπων, η τιμή της λογαριθμοποιημένης πιθανοφάνειας, το κριτήριο πληροφοριών Akaike και ο συντελεστής χωρικής αυτοσυσχέτισης του Moran. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα, το γενικό χωρικό υπόδειγμα (SAC) με εξειδίκευση τη μήτρα χωρικών σταθμίσεων τα 15–πλησιέστερα ακίνητα είναι το καταλληλότερο ηδονικό υπόδειγμα. Το χωρικό υπόδειγμα SAC που χρησιμοποιήθηκε ελέγχθηκε ως προς την προγνωστική του ακρίβεια και υπολογίστηκαν οι πρώτοι παραγωγοί προκειμένου να υπολογιστεί η επίδραση της κάθε μεταβλητής στη διαμόρφωση της τιμής του ακινήτου (MWTP). Τα αποτελέσματα του μη χωρικού υποδείγματος OLS, το οποίο χρησιμοποιήθηκε για να προσδιοριστεί η εξειδίκευση του υποδείγματος των ηδονικών τιμών των ακινήτων της Αθήνας και στη συνέχεια να γίνουν: ο έλεγχος κανονικότητας του διαταρακτικού όρου, οι έλεγχοι ορθής εξειδίκευσης και οι έλεγχοι χωρικών επιδράσεων, συγκρίθηκαν με αυτά του SAC υποδείγματος. Η σύγκριση έγινε ως προς την προγνωστική τους ακρίβεια, ως προς της τιμές των συντελεστών και ως προς τις τιμές των τυπικών σφαλμάτων. Τα αποτελέσματα έδειξαν ότι οι προβλέψεις του χωρικού υποδείγματος SAC είναι πιο ακριβείς από αυτές του OLS υποδείγματος. Επίσης, τα MWTP διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των δυο υποδειγμάτων, και πιο συγκεκριμένα το OLS υπόδειγμα κυρίως υπερεκτίμα τις επιδράσεις των μεταβλητών. Σημαντικό είναι το γεγονός ότι οι τιμές των τυπικών σφαλμάτων των συντελεστών, μειώνονται σημαντικά στο χωρικό υπόδειγμα. Αυτό έχει ως αποτελέσματα, στο SAC υπόδειγμα τα διαστήματα εμπιστοσύνης να είναι μικρότερα, γεγονός που εξασφαλίζει μεγαλύτερη ακρίβεια στις εκτιμήσεις των συντελεστών του υποδείγματος. Συμπερασματικά, σύμφωνα με τα ευρήματα της διατριβής, υπάρχουν έντεκα παράγοντες οι οποίοι διαμορφώνουν τις αξίες των ακινήτων και συμβάλλουν σημαντικά στη χωρική διακύμανση τους. Οι παράγοντες αυτοί είναι οι εξής: το μέγεθος του ακινήτου, η διαθεσιμότητα κλιματιστικού, οι μεταβλητές του πρώτου, δευτέρου, τρίτου, τετάρτου και πέμπτου ή μεγαλύτερου ορόφου, θεά στη θάλασσα, η ηλικία του ακινήτου, το αν το ακίνητο βρίσκεται στο υπόγειο και η απουσία ανελκυστήρα στην πολυκατοικία που βρίσκεται το προς πώληση ακίνητο. Επιπλέον, τα αποτελέσματα έδειξαν ότι οι σημαντικές διαφοροποιήσεις μεταξύ των τιμών που εκτιμούνται από το υπόδειγμα και αυτές των αγγελιών, παρατηρούνται στις ακριβές περιοχές της Αθήνας καθώς και ότι ακραίες εκτιμήσεις παρατηρούνται σε ακίνητα που βρίσκονται στα άκρα της περιοχής μελέτης.Όσον αφορά το πρότυπο της χωρικής συγκέντρωσης των προβλεπόμενων τιμών αυτό διαφοροποιείται στην περιοχή μελέτης, και σύμφωνα με τα αποτελέσματα της χωρικής παρεμβολής η αγορά ακινήτων της Αθήνας κατακερματίζεται σε τέσσερις τοπικές αγορές. Τέλος, η μεθοδολογία που αναπτύχθηκε για την οριοθέτηση τοπικών αγορών με βάση την τιμή της σχετικής συχνότητας του κάθε ακινήτου ανέδειξε τέσσερις διαφορετικές διαμερίσεις της ενιαίας αγοράς ακινήτων της μητροπολιτικής περιοχής της Αθήνας. Ωστόσο από τα στατιστικά κριτήρια που εφαρμοστήκαν ανέδειξαν ως το καταλληλότερο πλήθος των ομάδων τις εκατόν ογδόντα τοπικές αγορές. Επιπλέον, τα αποτελέσματα έδειξαν ότι τα όρια των 180 γειτονιών που δημιουργούνται προσεγγίζουν σε πολύ καλό βαθμό με τις περιοχές που παρατηρείται αλλαγή του χωρικού προτύπου των τιμών των ακινήτων.