Στρατηγικές και πολιτικές για τη λήψη αποφάσεων τουριστικών επενδύσεων: η περίπτωση του τουριστικού Real Estate και των mixed - use αναπτύξεων

Abstract

This doctoral dissertation systematically investigates the strategic management frameworks and policy approaches that shape decision-making in tourism investments, with a particular focus on Tourism Real Estate and Mixed-Use Developments. Within a complex and evolving institutional and market environment, the research reconceptualizes tourism investment as a strategic nexus of governance, social legitimacy, and multidimensional value creation. The methodological approach follows an inductive reasoning process, integrating theoretical grounding with primary empirical evidence through quantitative analysis. The fieldwork was conducted via purposive sampling of 1,200 Greek enterprises operating in real estate, the hotel industry, and mixed-use development sectors. A total of 389 responses were collected, of which 354 to 360 were deemed valid and utilized in the statistical analyses, depending on each specific research question. The analysis encompasses Exploratory Factor Analysis (EFA), non-parametric Kruskal–Wallis testing, Spearman’s rho correlations, and multivariate regression, aiming to uncover strategic patterns and critical success factors. The findings indicate that strategic adaptability, innovation, and active stakeholder engagement significantly enhance investment effectiveness, both in terms of financial performance and sustainability. Special emphasis is placed on the use of ESG criteria and the adoption of multi-criteria evaluation tools that incorporate environmental, social, and governance dimensions. The dissertation proposes a novel conceptual framework for strategic investment, in which tourism real estate is viewed as a dynamic vehicle for transformation, rather than a static asset. Its originality lies in the integrative synthesis of theory, methodology, and practice, which contributes to both academic literature and managerial strategy. The research underscores the role of strategic management as a domain of socially responsible and long-term sustainable decision-making, fostering a transformative scientific dialogue on the future of tourism investments in Greece and internationally.

Η παρούσα διδακτορική διατριβή διερευνά συστηματικά τις στρατηγικές και πολιτικές που καθορίζουν τη λήψη αποφάσεων σε τουριστικές επενδύσεις, με έμφαση στα Τουριστικά Ακίνητα (Tourism Real Estate) και τις Αναπτύξεις Μικτής Χρήσης (Mixed-Use Developments). Σε ένα σύνθετο, μεταβαλλόμενο θεσμικό και αγοραίο περιβάλλον, η έρευνα αναπλαισιώνει την τουριστική επένδυση ως στρατηγικό κόμβο διακυβέρνησης, κοινωνικής νομιμοποίησης και δημιουργίας πολυδιάστατης αξίας. Η μεθοδολογική προσέγγιση ακολουθεί επαγωγικό συλλογισμό, συνδυάζοντας θεωρητική θεμελίωση με πρωτογενή εμπειρική τεκμηρίωση, βασισμένη σε ποσοτική ανάλυση. Η έρευνα υλοποιήθηκε μέσω στοχευμένης δειγματοληψίας 1.200 ελληνικών επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στους τομείς του real estate, της ξενοδοχειακής βιομηχανίας και των αναπτύξεων μικτής χρήσης. Από αυτές, συλλέχθηκαν συνολικά 389 απαντήσεις, εκ των οποίων 354–360 κρίθηκαν έγκυρες και αξιοποιήθηκαν στις στατιστικές αναλύσεις, ανάλογα με το εκάστοτε ερευνητικό ερώτημα. Η ανάλυση περιλαμβάνει διερευνητική παραγοντική ανάλυση (EFA), μη παραμετρική ανάλυση Kruskal–Wallis, συσχετίσεις Spearman’s rho και πολυμεταβλητή παλινδρόμηση, με στόχο την αποκάλυψη στρατηγικών προτύπων και καθοριστικών παραγόντων επιτυχίας. Τα ευρήματα υποδεικνύουν ότι η στρατηγική προσαρμοστικότητα, η καινοτομία, και η ενεργή εμπλοκή των stakeholders, ενισχύουν την επενδυτική αποτελεσματικότητα σε όρους τόσο οικονομικής απόδοσης όσο και βιωσιμότητας. Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στη χρήση δεικτών ESG και στην υιοθέτηση πολυκριτηριακών εργαλείων αξιολόγησης, που ενσωματώνουν περιβαλλοντικά, κοινωνικά και θεσμικά κριτήρια. Η διατριβή προτείνει ένα νέο εννοιολογικό υπόδειγμα στρατηγικής επένδυσης, όπου τα τουριστικά ακίνητα νοούνται ως δυναμικοί οργανισμοί μετασχηματισμού και όχι ως στατικά περιουσιακά στοιχεία. Η πρωτοτυπία έγκειται στη συνθετική προσέγγιση θεωρίας, μεθόδου και πράξης, η οποία ενισχύει τόσο τη θεωρητική βιβλιογραφία όσο και την επιχειρησιακή στρατηγική. Η έρευνα αναδεικνύει τον ρόλο της στρατηγικής διοίκησης ως πεδίου κοινωνικά υπεύθυνων και μακροπρόθεσμα βιώσιμων αποφάσεων, συνεισφέροντας σε έναν μετασχηματιστικό επιστημονικό διάλογο για το μέλλον των τουριστικών επενδύσεων στην Ελλάδα και διεθνώς.

Diese Dissertation untersucht systematisch die strategischen Managementrahmen und politischen Ansätze, die Entscheidungsprozesse im Bereich touristischer Investitionen bestimmen, mit besonderem Fokus auf Tourismusimmobilien (Tourism Real Estate) und gemischt genutzte Entwicklungen (Mixed-Use Developments). In einem komplexen und sich wandelnden institutionellen und marktwirtschaftlichen Umfeld wird die touristische Investition als strategischer Knotenpunkt von Governance, sozialer Legitimität und multidimensionaler Wertschöpfung neu konzeptualisiert. Die methodische Herangehensweise folgt einem induktiven Denkansatz, der theoretische Fundierung mit primär empirischer Evidenz auf der Grundlage quantitativer Analysen kombiniert. Die empirische Untersuchung wurde durch gezielte Stichprobenziehung von 1.200 griechischen Unternehmen durchgeführt, die in den Bereichen Immobilien, Hotellerie und gemischte Nutzungen tätig sind. Insgesamt wurden 389 Antworten gesammelt, von denen 354 bis 360 – je nach Forschungsfrage – als gültig eingestuft und in die statistischen Analysen einbezogen wurden. Die Analyse umfasst explorative Faktorenanalyse (EFA), nichtparametrische Kruskal-Wallis-Tests, Spearman-Rangkorrelationen und multivariate Regressionsanalysen, um strategische Muster und Schlüsselfaktoren für den Erfolg zu identifizieren. Die Ergebnisse zeigen, dass strategische Anpassungsfähigkeit, Innovation sowie die aktive Einbindung von Stakeholdern die Investitionseffektivität sowohl hinsichtlich der finanziellen Leistungsfähigkeit als auch der Nachhaltigkeit erheblich steigern. Besondere Bedeutung wird dem Einsatz von ESG-Kriterien sowie der Anwendung multikriterieller Bewertungsinstrumente beigemessen, die ökologische, soziale und Governance-Dimensionen integrieren. Die Dissertation schlägt ein neuartiges konzeptionelles Modell strategischer Investitionen vor, in dem Tourismusimmobilien als dynamische Transformationsorganismen und nicht als statische Vermögenswerte verstanden werden. Ihre Originalität liegt in der integrativen Verknüpfung von Theorie, Methodik und Praxis, wodurch sie sowohl zur theoretischen Literatur als auch zur unternehmerischen Strategie beiträgt. Die Forschung unterstreicht die Rolle des strategischen Managements als ein Feld gesellschaftlich verantwortungsvoller und langfristig nachhaltiger Entscheidungen und leistet damit einen Beitrag zu einem transformativen wissenschaftlichen Diskurs über die Zukunft touristischer Investitionen in Griechenland und weltweit.